最近、日銀の利上げの報道がありましたね。
日銀が利上げすればどうなるでしょう？当然、金利が上昇すると、金融機関は以前より高い金利で資金調達しなければならなくなり、個人への貸出においても金利を引き上げるようなことになります。
実際にすぐに、個人住宅ローンの金利が上がりますということではないにしろ、その可能性は高くなっていきますよね。
ただ、住宅ローンの金利は、2％だった金利がすぐに4％にまで上昇するということは考えられずに、徐々に金利が上昇するということになろうかと思います。
これまでの金利は？
過去の金利を考えますと、今から35年以上前でしょうか、住宅金融公庫全盛時代、銀行も住宅ローンなどは全く力を入れていない時代、その当時は公庫の金利が8％などという金利の時代もありましたね。
バブルの時代なので所得も多く返済ができていた、そんな時代でした。
バブルがはじけて、景気が悪くなり、金融機関も企業に融資しても倒産の危険もあるし、企業に融資するより安全な個人の住宅ローンに力を入れるようになり、今のように住宅ローンの商品を全面的に前に押し出して営業するようになりました。
今から25年前くらいになるでしょうか、都市銀行が個人向けの住宅ローンの変動金利で1.0％という当時では驚きの金利を出してきました。地方銀行がそれにならうようになったのは数年後だったと思いますが、その後住宅金融公庫もなくなりフラット35に変わってきましたね。
金利が1.0％というのは当時ビックリする金利であったと思いました。まさか、その金利が20年も変わらずに続いていくとは思ってもいませんでした。その分、景気が回復せずに悪い時代が続いたということですね。
そんな時代背景もありますが、それでは、今後利上げの可能性もある時代の中、どのように金利を選んだらいいのか？正直わからないところもありますが、みなさんが選べる銀行の金利のタイプを説明しておきます。
タイプ別で見ていこう！
金利タイプには以下の3つがあります。
➀変動金利型
借入れ期間中の金利は住宅ローンの基準金利を基準として、年2回変更されます。
ただし、元利均等返済を選んだ場合は、毎回の返済額は5年間変更はありません。元利均等返済と元金均等返済の違いは後に図を添付します。
5年経過ごとに返済額は変更されますが、増額の場合には変更前の1.25倍が限度となります。
ということは、金利が思った以上に上がってしまった場合は未払い利息が発生する場合があります。その内容については後に添付する図をご覧いただければと思います。
②固定金利期間選択型
固定期間をいくつかのプランから選択（例えば、3年、5年、10年、15年）しその期間は金利を固定して、期間が終了した場合はその時点で固定金利か変動金利を選択するというものです。
固定期間中は金利が変わりません。元利均等返済を選んだ場合は固定期間は金利が上昇しても返済額が変わりません。
③全期間固定金利型
全期間金利が変わりません。今は最大40年の全期間固定ができるかもしれません。（少し前までは最高で35年でした。）全期間固定してくれるという安心感はあるものの金利はその分高いです。
フラット35もこの型になりますね。
【元利均等返済と元金均等返済の違い】
【未払利息の徴収されるイメージ】
変動金利の場合は、5年ルールと125％ルールがあるものの、未払利息発生の場合は後からしっかり徴収はされます。
どのタイプを選べばいいの？
少し前までは、一番人気は固定金利期間選択型で、数年前から変動金利を選ぶ方が増えてきたのではないでしょうか。
ただ、この金利上昇局面をどう判断するかです。金利上昇局面では、固定金利のほうが有利ですが、全期間選択型は金利が高いので、固定金利期間選択型がいいのか？？難しいところですよね。
この内容を金融機関に相談しても、どのタイプがいいですとかお薦めですとは答えてくれません。金融機関も先がわかっているわけではありませんし、責任も負えないからです。
金融機関然り、私にも何がいいですとは、ここでは言い切れないのが正直なところです。最終的には皆さんがご自分の判断で良い方法を選んでいくしかないというではありますね。
ただ、いろいろな意見を聞いて参考にすることは必要なことではありますよね。
もう少し詳細の説明もしたいのですが、長くなってしまいましたので、またの機会に・・・
